Handhabung bei Vermieterwechsel
Grundsätzlich können Mieter, die aus der vermieteten Wohnung ausziehen, eine Rückzahlung der gezahlten Mietkaution plus der erzielten Zinsen auf dem Sparkonto verlangen. Der Vermieter kann jedoch gegebenenfalls bestehende Ansprüche, etwa die Kosten für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen oder Schäden am Wohnraum, mit einem Teil der Mietkaution verrechnen. Etwas kompliziert wird das Ganze, wenn während des Mietverhältnisses ein Besitzerwechsel stattgefunden hat. Der Vermieterwechsel ist für den Mieter vor allem dann von Bedeutung, wenn es um die Rückgabe der Mietkaution bei einem Auszug geht. Ob für die Rückzahlung der ehemalige Vermieter herangezogen wird oder ob der neue Vermieter die Kaution an den Mieter zurückzahlen muss, ist gesetzlich geregelt. Wichtig ist hierbei, dass verschiedene Regelungen existieren, je nachdem, wann der Wohnraum in den Besitz des neuen Vermieters übergegangen ist.
Für Wohnraum, der vor dem 01. September 2001 an einen neuen Besitzer verkauft wurde, übernimmt der neue Vermieter zwar alle Rechte des vorherigen Vermieters, aber nicht zwangsläufig alle Pflichten. Die Rückzahlung der Mietkaution an den Mieter muss durch den neuen Vermieter nur dann erfolgen, wenn eine schriftliche Vereinbarung zwischen Vorvermieter und jetzigem Vermieter besteht, dass der neue Besitzer sich zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet. Weitere Bedingung ist selbstverständlich, dass der neue Vermieter die Kaution von dem Verkäufer der Wohnung erhalten hat. Der alte Vermieter wird somit in die Pflicht genommen, die Kaution an den Erwerber des Wohnraums auszuzahlen. Vorher darf eine Verrechnung von eventuell noch offenen Ansprüchen gegenüber dem Mieter erfolgen. Klar definiert hier die Gesetzgebung die Handhabung der Mietkaution für den Fall, dass diese auf einem gesonderten Konto angelegt wurde. Mit dem Verkauf des Wohnraums findet automatisch ein Wechsel des Kontoinhabers statt. Der Käufer des Wohnraums wird somit der neue Kontoinhaber. In diesem Fall muss die Rückzahlung der Mietkaution durch den neuen Vermieter erfolgen.
Wurde der Wohnraum ab dem 01. September 2001 veräußert, gelten neue gesetzliche Vorschriften, wie die Rückzahlung der Mietkaution gehandhabt wird. Ab diesem Stichtag übernimmt der neue Vermieter nicht nur die Rechte, sondern auch die Pflichten des bisherigen Vermieters in vollem Umfang. Will heißen, dass der neue Vermieter ohne Wenn und Aber zur Rückzahlung der Mietkaution verpflichtet ist. Diese neue Regelung entlässt den alten Vermieter jedoch nicht gänzlich aus seiner Pflicht. Wenn beispielsweise der neue Vermieter insolvent und somit zahlungsunfähig ist, kann der Mieter die Zahlung der Kaution von dem vorherigen Vermieter verlangen. Vorher muss jedoch festgestellt werden, ob eine Übergabe der Kaution von Seiten des Vorbesitzers an den Käufer stattgefunden hat. Ist der Käufer im Besitz der Mietkaution, muss der Mieter zunächst versuchen, die Mietkaution bei dem neuen Vermieter einzuklagen. Ist der Vermieter tatsächlich zahlungsunfähig oder stellt sich in einem gerichtlichen Verfahren heraus, dass keine Zahlung zu erwarten ist, wird der Vorbesitzer in die Pflicht genommen und muss die Kaution an den Mieter zahlen. Etwaige Nebenabreden führen nicht dazu, dass der Vorbesitzer aus seiner Zahlungspflicht entlassen wird.
Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs sind für die jeweiligen gesetzlichen Bestimmungen die Daten der Veräußerung maßgeblich, ob für die Rückgewähr der Mietkaution das alte oder das neue Recht gilt. Mieter sollten sich bei einem Besitzerwechsel der vermieteten Wohnung deshalb genau informieren, wann die Übergabe stattgefunden hat, um die Rückzahlung der Mietkaution bei einem Auszug rechtmäßig einfordern zu können.