Rechte und Pflichten des Vermieters
Der Vermieter kann, muss aber keine Sicherheitsleistung in Form einer Mietkaution verlangen. Verlangt er von seinem Mieter die Hinterlegung einer Kaution, darf diese drei Monats-Nettomieten nicht übersteigen. Der Vermieter ist verpflichtet, die vom Mieter erhaltene Kaution separat von seinem eigenen Vermögen gewinnbringend anzulegen. Die während der Anlage erzielten Zinsen erhöhen während des Mietverhältnisses die Sicherheit, stehen aber nach Beendigung des Mietverhältnisses dem Mieter zu. Die Anlageform ist dahingehend zu wählen, dass eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten gewährleistet ist (nicht länger) und dass die Anlage als sicher gilt, auch wenn die Zinsen dabei niedriger ausfallen. Der Vermieter hat die freie Wahl des Kreditinstituts und muss die Geldanlage nicht dort tätigen, wo eine höhere Verzinsung angeboten wird.
Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit, falls der Mieter mit den Mietzahlungen in Verzug gerät oder wenn bei einem Auszug des Mieters versäumte Schönheitsreparaturen durchgeführt oder Beschädigungen am Wohneigentum behoben werden müssen. Kommt der Mieter mit der Mietzahlung in Verzug, darf der Vermieter auf die Mietkaution zurückgreifen, muss aber nicht.
Der Vermieter kann alle aus dem Mietverhältnis entstehenden Ansprüche durch die Mietkaution absichern. Ausnahme bildet preisgebundener Wohnraum, denn hier dient die Kaution nur zur Absicherung der Ansprüche des Vermieters für die Beseitigung von Schäden am Wohnraum oder für nachträgliche Schönheitsreparaturen, die vom Mieter nicht geleistet wurden. Die Kaution kann nicht für ausstehende Mietzahlungen des Mieters verwendet werden. Der Vermieter ist berechtigt, die Mietkaution vom Mieter einzuklagen, sollte er die Zahlung nicht leisten. Darüber hinaus steht dem Vermieter das Recht zu, den Wohnraum erst für den Mieter freizugeben, wenn die Zahlung der Barkaution erfolgt ist. In vielen Fällen verzichtet der Vermieter jedoch auf eine vorzeitige Klage. Der Anspruch wird nicht verwirkt, wenn die Klage erst beim Auszug des Mieters erfolgt, da die Kaution ohnehin erst zu diesem Zeitpunkt benötigt wird. Selbst wenn das Mietverhältnis schon beendet wurde, darf der Vermieter die Zahlung der Kaution noch verlangen, solange keine endgültige Abrechnung erfolgt ist. Hat der Mieter anstelle einer Barkaution einen Bürgen als Sicherheit eingesetzt, ist der Vermieter zur Klage berechtigt, um die ursprünglich vereinbarte Summe der Kaution einzufordern. Des Weiteren kann der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen, falls dieser die Zahlung der Mietkaution versäumt.
Die Art der Verwertung der Mietkaution richtet sich danach, in welcher Form die Sicherheitsleistung vorliegt. Bei einer Mietkaution als Barzahlung kann der Vermieter seine Ansprüche gegenüber dem Mieter mit der Mietkaution verrechnen. Erfolgte die Sicherheitsleistung in Form einer Bürgschaft, ist der Vermieter berechtigt, den Bürgen in Anspruch zu nehmen. Hat der Vermieter zu Zwecken der Kaution ein Pfand hinterlegt, ist der Vermieter berechtigt, dieses Pfand zu verkaufen, um von dem Erlös seine Ansprüche zu befriedigen. Im Falle einer Verjährung gelten folgende Regelungen: Hat der Mieter eine Barkaution hinterlegt, darf der Vermieter seine Ansprüche auch nach der Verjährung noch mit der Mietkaution aufrechnen. Wurde jedoch vom Mieter ein Bürge gestellt, sind die Ansprüche des Vermieters gegenüber dem Bürgen nach dem Ablauf der Verjährungsfrist hinfällig. Wurde der Bürge dennoch vom Vermieter in Anspruch genommen, muss eine Rückzahlung an den Bürgen erfolgen.