Checkliste zur Mietkautions-Rückzahlung
Ein häufiger Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter ist die Mietkaution. Dabei ist das Problem meist nicht die Zahlung der Kaution, sondern die Rückzahlung. Ist das Mietverhältnis beendet, ist der Vermieter verpflichtet, die Kautionssumme inklusive Zinsen an den Mieter zurückzuzahlen. Viele Mieter erwarten nun, dass der Vermieter bei der Wohnungsabnahme die Kaution sofort übergibt. Das ist jedoch nicht der Fall und dazu sind Vermieter auch gesetzlich nicht verpflichtet. Auch dann, wenn keine offenkundigen Mängel ersichtlich sind, hat der Vermieter eine „angemessene Überlegungsfrist“. Wie lange diese Frist dauert, beurteilen die Gerichte unterschiedlich. Während einige Gerichte von zwei Monaten ausgehen, sind bei anderen Gerichten sechs Monate und länger noch akzeptabel. Dem Vermieter steht das Recht zu, zu prüfen, inwieweit seine Ansprüche aus dem Mietverhältnis erfüllt sind.
Rückzahlung der Mietkaution
Diese Punkte sind zu beachten:
Der Vermieter ist zur Rückzahlung der Mietkaution erst dann verpflichtet, wenn alle seine Ansprüche aus dem Mietvertrag erfüllt sind. Das beinhaltet beispielweise, dass die Wohnung ordnungsgemäß und ohne Mängel übergeben wurde. Auch die Nebenkosten müssen ordentlich abgerechnet sein. Damit der Mieter nachweisen kann, dass er die Mietsache in einem ordentlichen Zustand an den Vermieter zurückgegeben hat, empfiehlt sich ein Übergabeprotokoll. Dies sollten Mieter und Vermieter unterschreiben. In diesem Übergabeprotokoll wird festgehalten, welche Mängel bestehen oder dass die Wohnung keinerlei Schäden aufweist.
Was genau ist ein Übergabeprotokoll?
Es empfiehlt sich ein Wohnungsübergabeprotokoll sowohl zu Beginn der Mietzeit als auch am Ende des Mietverhältnisses zu erstellen. Mieter und Vermieter sind beim Erstellen eines Übergabeprotokolles gemeinsam anwesend und unterschreiben das Protokoll. Durch das Aufsetzen eines solchen Übergabeprotokolls wird Streit beim Auszug vorgebeugt. Denn oftmals ist ein Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter, in welchem Zustand die Wohnung tatsächlich übergeben wurde. Mit einem Übergabeprotokoll kann solch ein Streit beim Auszug des Mieters vermieden werden. In dem Protokoll wird genau festgehalten, in welchem Zustand die Einrichtungen sind, ob Mängel vorhanden oder Reparaturen durchgeführt werden müssen. Jedes Zimmer wird dabei separat betrachtet und aufgelistet.
Wurde beim Einzug kein Übergabeprotokoll erstellt, dann sollte der Mieter in jedem Fall darauf bestehen, dass beim Auszug aus der Wohnung ein Protokoll erstellt wird. Fehlt nämlich dieser Nachweis, kann der Mieter, nachdem er aus der Wohnung ausgezogen ist, nicht mehr beweisen, wie der Zustand der Wohnung zu diesem Zeitpunkt war. Für Schäden, die nach seinem Auszug entstehen, muss er dann unter Umständen geradestehen. Denn wer die tatsächlichen Schäden verursacht hat, ist ohne ein Übergabeprotokoll nur sehr schwer nachweisbar. Das Übergabeprotokoll muss vom Mieter sowie vom Vermieter unterschrieben sein. Nur dann hat es Gültigkeit. Ein Protokoll, welches der Mieter ohne den Vermieter erstellt, wird in einem etwaigen Rechtsstreit wohl kaum Bestand haben können. Daher sollten Mieter, sofern sich der Vermieter weigert, ein Übergabeprotokoll zu erstellen, einen fachkundigen Zeugen hinzuziehen. Das erspart unter Umständen unnötigen Ärger.
Auszug und Übergabeprotokoll
Beim Auszug aus der Wohnung Übergabeprotokoll erstellen
Wird ein Wohnungsübergabeprotokoll erstellt, ist darin lediglich der Zustand der Mietwohnung dokumentiert. Es wird nicht festgelegt, wer welche Mängel beseitigen muss. Es geht darum, eventuelle Mängel festzustellen und diese in das Übergabeprotokoll aufzunehmen. Hat der Vermieter mit seiner Unterschrift die ordnungsgemäße Abnahme der Wohnung bekundet, kann er nicht im Nachhinein Reparaturansprüche anmelden.
Zur Rückzahlung der Mietkaution müssen alle Ansprüche des Vermieters erfüllt sein
Der Vermieter ist erst dann zur vollständigen Rückzahlung der Mietkaution verpflichtet, wenn alle Ansprüche aus dem Mietvertrag erfüllt sind. Darunter ist unter anderem zu verstehen, dass die Wohnung ordnungsgemäß übergeben wurde und keinerlei Mängel im Übergabeprotokoll festgehalten worden sind. Auch die Abrechnung der Nebenkosten muss erledigt sein, ehe die Mietkaution an den Mieter zurückgegeben wird.
Bedenkzeit für den Vermieter
Damit der Vermieter in Ruhe prüfen kann, inwieweit seine Ansprüche erfüllt sind, steht ihm eine angemessene Frist zur Überlegung zu. Wie lange diese Frist ist, ist gesetzlich nicht genau definiert. Üblicherweise wird meist von einer Zeit zwischen zwei und sechs Monaten ausgegangen. Einige Gerichte halten auch eine längere Prüfungs- und Überlegungsfrist für angemessen.
Kautionsrückzahlung verweigert wegen Nebenkostennachzahlung
Wird die Rückzahlung der Mietkaution vom Vermieter mit dem Argument verweigert, es stehe noch die Abrechnung der Nebenkosten aus, ist diese Aussage nur bedingt richtig. Wenn der Vermieter keine berechtigten Ansprüche aufgrund von Reparaturen etc. hat und lediglich die Abrechnung der Nebenkosten noch offen steht, dann darf er nicht den gesamten Kautionsbetrag zurückhalten. Er darf nur einen Betrag in Höhe der voraussichtlichen Nachzahlung aus der Kautionssumme einbehalten. Die restliche Mietkaution muss er dem Mieter aushändigen.
Vollständige Mietkautionsrückzahlung ist fällig, wenn
- Mieter und Vermieter sich darüber einig sind, dass die Mietwohnung ohne Mängel übergeben wurde (Übergabeprotokoll)
- wenn keine offenen Forderungen mehr bestehen
- wenn die Endabrechnung der Nebenkosten erfolgt ist
Verjährung tritt nach drei Jahren ein
Mieter sollten daran denken, dass der Anspruch auf die Rückzahlung der Mietkaution nach drei Jahren verjährt. Sollten sie bis dahin vom Vermieter die Mietkaution nicht zurück erhalten haben und den Vermieter auch nicht zur Rückgabe aufgefordert haben, dann ist der Anspruch nach diesen drei Jahren verjährt.