Mietkaution anlegen, Nachweise
Muss der Vermieter dem Mieter einen Nachweis erbringen, wie er die Mietkaution angelegt hat?
Ja. Auf Wunsch muss der Vermieter dem Mieter nachweisen, in welcher Form er die Mietkaution angelegt hat. Wenn der Vermieter dem Wunsch des Mieters nicht entspricht, so hat der Mieter das Recht, die Miete zunächst einmal zurückzubehalten und zwar bis zu der Summe in der Höhe der Kaution. Ist der Vermieter seiner Pflicht zum Nachweis nachgekommen, muss selbstverständlich die ausstehende Miete vom Mieter beglichen werden. Empfehlenswert ist es daher, sich nach der ersten Rate der Kautionszahlung einen Nachweis erbringen zu lassen. Kommt der Vermieter dem nicht nach, sollte mit der Zahlung der zweiten Rate zunächst abgewartet werden, bis der Vermieter nachgewiesen hat, ob und wie er die Kaution angelegt hat.
Bekommt die Zinsen aus der Anlage der Mietkaution der Mieter oder der Vermieter?
Die Zinsen, die sich aus der Anlage der Kaution ergeben, stehen in jedem Fall dem Mieter zu. Es ist allerdings nicht möglich, sich die Zinsen bereits vor der Beendigung des Mietverhältnisses auszahlen zu lassen. Der Vermieter ist dazu nicht verpflichtet. Die Zinsen werden zusammen mit der gezahlten Mietkaution nach der Beendigung des Mietvertrags vom Vermieter an den Mieter ausbezahlt.
Was passiert mit der Kaution bei einem Wechsel des Vermieters?
Für den Mieter ergeben sich keine Änderungen. Der neue Vermieter tritt an die Stelle des alten Vermieters. Das heißt auch, dass der neue Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Mietkaution an den Mieter zurückzahlen muss. Das gilt auch in dem Fall, wenn der neue Vermieter vom alten Vermieter die Kaution überhaupt nicht erhalten hat.
Wann kann der Mieter die Mietkaution zurückfordern?
Der Mieter bekommt seine gezahlte Kaution inklusive der Zinsen nach Beendigung des Mietverhältnisses zurück. Zunächst einmal überprüft der Vermieter den Mietgegenstand und nimmt den ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung ab. Das heißt aber nicht, dass er dann umgehend die Mietkaution zurückzahlen muss. Der Gesetzgeber definiert keinen genauen Zeitpunkt für die Rückzahlung der Mietkaution, in der Regel werden aber sechs Monate nach Auszug noch als angemessen empfunden. Manche Vermieter warten die Betriebskostenabrechnung ab, andere möchten noch Schönheitsreparaturen durchführen – es gibt viele Gründe, warum die Mietkaution nicht sofort nach Beendigung des Mieterverhältnisses ausbezahlt wird.
Wie lange darf ein Vermieter die Mietkaution zurückbehalten?
Ein genauer Zeitpunkt wird vom Gesetzgeber nicht genannt. Vielmehr ist die Rede von einer angemessenen Überlegungsfrist. Wie lange diese andauern darf, darüber haben viele Vermieter, aber auch viele Gerichte unterschiedliche Ansichten. Meist werden sechs Monate noch als angemessen erachtet. Es gibt aber auch Gerichte, die dem Vermieter noch mehr Zeit einräumen.
Mietkaution einbehalten - Übergabeprotokoll
Darf ein Vermieter einen Teil der Mietkaution einbehalten?
Ja, das darf er. Allerdings nur unter bestimmten Umständen. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Mieter dem Vermieter noch einen Teil der Betriebskostenabrechnung schuldet. Hier darf der Vermieter allerdings nicht die gesamte Mietkaution einbehalten, sondern nur den Teil, der zur Deckung des geforderten Betrages ausreicht. Hat der Mieter die Forderungen aus der Endabrechnung der Betriebskosten vollständig beglichen, muss der Vermieter den Teil der Kaution, den er zurückbehalten hat, dem Mieter aushändigen.
Darf die Mietkaution am Ende der Mietzeit mit der Miete verrechnet werden?
Nein. Auch wenn immer noch viele Mieter davon ausgehen, dass dies so üblich ist, so ist dies vom Gesetzgeber nicht gestattet. Die Mietkaution darf nicht sozusagen „abgewohnt“ werden. Die Miete ist auch am Ende der Mietzeit regelmäßig weiter zu bezahlen, die Mietkaution ist von der Miete getrennt zu betrachten. Die Kaution stellt eine Sicherheit für den Vermieter dar und ist für solche Fälle vorgesehen, wenn der Mieter die Miete nicht regelmäßig zahlt oder kostenpflichtige Schäden in der Wohnung verursacht. Ist der Vermieter mit dem „Abwohnen“ der Kaution jedoch einverstanden, dann ist dies eine individuelle Regelung zwischen Vermieter und Mieter.
Verjährt der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution?
Ja. Auch hier gilt die allgemeine Verjährungsfrist von drei Jahren. Lässt sich also der Vermieter sehr viel Zeit beim Zurückzahlen der Mietkaution, sollte der Mieter aktiv werden. Denn nach Ablauf der drei Jahre ist der Vermieter nicht mehr verpflichtet, die Kautionssumme zurückzuzahlen.
Was hat die Endabrechnung mit der Rückzahlung der Mietkaution zu tun?
Bevor die Nebenkosten nicht alle vom Mieter beglichen sind, muss der Vermieter die Mietkaution nicht zurückzahlen. Eine Endabrechnung ist also für die Rückzahlung der Mietkaution sehr wichtig. In der Regel zahlen Mieter einen monatlichen Abschlag als Vorauszahlung. Ist ein bestimmter Zeitraum vergangen, wird zwischen Vermieter und Mieter abgerechnet. Entweder muss der Mieter noch eine bestimmte Summe nachzahlen oder er bekommt vom Vermieter Geld zurück. Wenn das Mietverhältnis beendet wird, ist der Vermieter nicht verpflichtet, eine sogenannte Zwischenabrechnung vorzunehmen. Er darf weiterhin das Ende des vereinbarten Zyklus abwarten. Lässt sich der Vermieter allerdings mehr als 12 Monate Zeit, dann hat der Mieter das Recht, die Abrechnung der Betriebskosten einzuklagen.
Ist ein Übergabeprotokoll für die Rückzahlung der Mietkaution sinnvoll?
Ja. In solch einem Übergabeprotokoll wird nämlich festgehalten, ob und welche Schäden an der Mietsache vorliegen. Empfehlenswert ist ein Übergabeprotokoll daher bereits beim Einzug in eine Mietwohnung. Mieter und Vermieter und evtl. Zeugen halten schriftlich fest, ob die Wohnung ordnungsgemäß übergeben wird. Dabei wird Zimmer für Zimmer einzeln protokolliert. Eventuelle Schäden werden aufgezeichnet. Anhand dieses Übergabeprotokolls kann beim Auszug des Mieters dann genau ermittelt werden, ob eventuelle Schäden durch den Mieter verursacht wurden. Daher spielt das Übergabeprotokoll auch für die Rückzahlung der Kaution eine nicht unwesentliche Rolle.